ВНЖ Грузии через покупку недвижимости — самый популярный способ легализоваться в стране для инвесторов, релокантов и пенсионеров: вы покупаете объект (или несколько) официальной стоимостью от 150 000 USD, регистрируете собственность и подаёте документы в Дом юстиции. Языковых экзаменов нет, требований к минимальному проживанию — тоже. Важное изменение: с 1 марта 2026 года порог вырос со 100 000 до 150 000 USD — это уже третье повышение за историю программы. В этом гайде: оба маршрута (имущественный и инвесторский), точные условия, документы, сроки, права по ВНЖ, риски и ответы на частые вопросы.
Два маршрута: имущественный ВНЖ и инвесторский ВНЖ
| Параметр | Краткосрочный (имущественный) ВНЖ | Инвесторский ВНЖ |
|---|---|---|
| Порог | недвижимость от 150 000 USD | инвестиции от 300 000 USD |
| Первый срок | до 1 года | 5 лет |
| Продление | ежегодно, пока владеете объектом | после 5 лет — возможность ПМЖ |
| Семья | супруг(а) и дети по той же инвестиции | супруг(а) и дети |
| Кому подходит | покупка квартиры «для себя» или под аренду | крупные инвесторы с прицелом на ПМЖ |
Имущественный (краткосрочный) ВНЖ — рабочая лошадка программы: купили жильё от 150 000 USD по официальной оценке — получили основание для вида на жительство на срок до года с ежегодным продлением, пока сохраняется собственность.
Инвесторский ВНЖ — отдельный статус для вложений от 300 000 USD (недвижимость тоже засчитывается): сразу выдаётся на 5 лет и открывает путь к постоянному проживанию. Если ваш бюджет между 150 и 300 тысячами — начинайте с имущественного ВНЖ, инвесторский можно оформить позже, докупив активы.
Как считается порог 150 000 USD
- Порог определяется по официальной оценке аккредитованного оценщика, а не по цене в договоре. Если рынок просел или вы купили с дисконтом, оценка может оказаться ниже цены сделки — закладывайте запас.
- Объекты суммируются: можно набрать порог несколькими квартирами или коммерческими помещениями, все должны быть зарегистрированы на вас.
- Подходит жилая и коммерческая недвижимость; объект на этапе строительства до регистрации права собственности основанием не является.
- Переходное правило: кто купил недвижимость и получил ВНЖ при пороге 100 000 USD (до 1 марта 2026), продлевает статус по старым правилам, пока сохраняет собственность.
Почему этот маршрут выбирают
- Деньги не сгорают: в отличие от пошлин и «золотых виз» с безвозвратными взносами, вся сумма превращается в актив, который можно сдавать в аренду (6–10% годовых в долларах на длинной дистанции — реальные цифры для Тбилиси и Батуми) или продать.
- Просто и быстро: сделка регистрируется за один день, заявка на ВНЖ рассматривается от 10 до 30 дней.
- Без экзаменов и квот: не нужно подтверждать знание языка, историю происхождения каждого доллара на годы назад или проживать в стране минимальное число дней.
- Семья в комплекте: супруг(а) и несовершеннолетние дети получают ВНЖ на основании той же инвестиции.
ВНЖ для пенсионеров
Отдельная категория — вид на жительство для финансово самостоятельных пенсионеров. Основанием служит не сумма вложения, а подтверждение стабильного дохода или сбережений, достаточных для жизни в Грузии без трудоустройства (пенсия, дивиденды, аренда). На практике пенсионеры часто комбинируют: покупают квартиру (жильё + актив) и подтверждают регулярный доход — такой профиль агентство миграции воспринимает заметно благосклоннее. Плюс климат, низкая стоимость жизни и безвизовый режим со многими странами делают Грузию одним из популярных направлений «пенсионной релокации».
Документы и пошаговый порядок
Что понадобится
- Загранпаспорт (и нотариальные переводы).
- Выписка из публичного реестра о праве собственности.
- Заключение аккредитованного оценщика о рыночной стоимости от 150 000 USD.
- Фото, заявление, оплата сбора.
- Для семьи — свидетельства о браке/рождении с апостилем и переводом.
Шаги
- Подбор объекта. Проверьте, что реальная оценочная стоимость дотягивает до порога — с запасом 5–10%.
- Юридическая проверка. Право собственности продавца, отсутствие обременений, арестов и долгов по объекту.
- Сделка и регистрация. Договор купли-продажи регистрируется в Доме юстиции — обычно за 1 рабочий день.
- Оценка. Аккредитованный оценщик готовит заключение о стоимости для миграционной службы.
- Подача на ВНЖ. Документы подаются в Агентство развития государственных сервисов (через Дом юстиции). Рассмотрение — 30 дней в стандартном режиме, быстрее — за повышенный сбор (в сумме порядка 200–400 GEL).
- Получение карты ВНЖ. После одобрения оформляется карточка вида на жительство.
Что даёт ВНЖ Грузии — и чего не даёт
Даёт: легальное проживание без визовых ограничений, упрощённое открытие счетов в грузинских банках, возможность вести бизнес и работать, основание для продления на семью. Через годы постоянного проживания можно претендовать на ПМЖ (инвесторский маршрут ускоряет этот путь).
Не даёт автоматически: гражданства и налогового резидентства. Налоговым резидентом Грузии вы становитесь, проведя в стране 183+ дней за 12 месяцев — и тогда появляется доступ к местным налоговым режимам (подробнее — в обзоре налоговой системы Грузии).
Риски и на что смотреть перед покупкой
- Статус привязан к собственности: продали объект — потеряли основание для продления.
- Оценка ниже порога: главный технический риск; решается выбором объекта с запасом по стоимости и предварительной оценкой до сделки.
- Юридическая чистота: обременения, споры, самострои — обязательная проверка перед покупкой.
- Ликвидность и аренда: если объект должен ещё и зарабатывать, выбирайте локации с реальным арендным спросом, а не «бумажной» доходностью — мы разбираем такие кейсы в каталоге проверенных объектов.
- Правила меняются: порог уже трижды повышали. Если вы планируете покупку «под ВНЖ» — тянуть невыгодно: каждое повышение отсекает вчерашние бюджеты.
Как поможет Angels Investment
Мы закрываем весь маршрут под ключ: подбор объекта под порог ВНЖ (с запасом по оценке), юридическая проверка и сопровождение сделки, аккредитованная оценка, подготовка и подача документов на ВНЖ для вас и семьи. Если цель — не только статус, но и доходность, подберём объект, который работает как инвестиция: смотрите подборку объектов от 84 000 USD и детальный разбор маршрута с калькулятором.
Читайте также:
Частые вопросы
Какая минимальная сумма для ВНЖ через недвижимость?
С 1 марта 2026 года — недвижимость официальной стоимостью от 150 000 USD (до этого — от 100 000 USD). Несколько объектов суммируются.
Я купил недвижимость до повышения порога — что со мной?
Получившие ВНЖ при пороге 100 000 USD продлевают статус по старым правилам, пока сохраняют собственность.
Чем инвесторский ВНЖ отличается от имущественного?
Имущественный: от 150 000 USD, выдаётся до года, продлевается ежегодно. Инвесторский: от 300 000 USD, сразу на 5 лет и с путём к ПМЖ.
Сохранится ли ВНЖ, если продать недвижимость?
Нет. Имущественный ВНЖ опирается на владение объектом — продажа лишает основания для продления.
Получит ли ВНЖ моя семья?
Да, супруг(а) и несовершеннолетние дети получают ВНЖ на основании той же инвестиции.
Подходит ли этот путь пенсионерам?
Да, пенсионеры часто совмещают покупку жилья с подтверждением стабильного дохода — это самый надёжный комбинированный сценарий.
Можно ли сдавать купленную недвижимость в аренду?
Да, статус этого не запрещает: многие владельцы получают 6–10% годовых в долларах, особенно в туристических локациях.